[Financial Times]
En una estrecha calle del bohemio barrio de Chueca en Madrid, hay un elegante, renovado bloque de apartamentos que debería estar repleto de urbanitas jóvenes y modernos. En el pico del boom entre 2005 y 2006, edificios similares se vendían sobre plano a compradores de primera residencia y especuladores, los segundos la pondrían en venta más tarde para conseguir beneficios rápidos. Sin embargo, el bloque está mayoritariamente vacío, su entrada está empapelada con carteles diciendo “Se alquila” y “Se vende”. Dos grandes carteles de los promotores cuelgan de los balcones cerrados del edificio, más de un año después de que la remodelación fuera completada.
Como muchos temían, el boom inmobiliario español resultó ser una burbuja, inflada por el crédito fácil. La idea de que la demanda de casas nuevas por parte de inmigrantes, parejas jóvenes, jubilados europeos y turistas nunca se debilitaría era una ilusión.
Con la restricción crediticia actual, Europa en recesión y el desempleo en España al 15%, el creciente exceso residencial en España ha aparecido con toda su crudeza. En los alrededores de la ciudad y centros turísticos costeros, hileras de nuevas casas y chalets permanecen vacíos, mientras propiedades a medio construir están abandonadas, sus promotores en juicios por bancarrota o bien, negociando la deuda o el intercambio de activos con los bancos acreedores. Las grúas que un día dominaron la línea del horizonte de ciudades y playas ahora han desaparecido.
“Resulta además que el milagro económico español era un espejismo” escribieron los economistas Manuel de Arellano y Samuel Bentolila en el periódico El País, “porque nos hemos dedicado a construir casas que no habríamos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro”.
La mayoría de las estimaciones sugieren que hay al menos 1 millón de casas nuevas sin vender en todo el país. La construcción se ha parado completamente: el pasado mes de diciembre no se empezó ninguna casa nueva por parte de los llamados “G14″, un grupo de presión compuesto de los mayores promotores del país. Se predice un máximo de 150,000 nuevos proyectos en este año en comparación con los 700,000 que se empezaron durante el pico de actividad.
Mientras tanto, el número de hipotecas concedidas en 2008 cayó un 32% en relación al año anterior, la mayor caída en 16 años. Solamente en los últimos 12 meses, los tres mayores promotores – Martinsa-Fadesa, Colonial y Metrovacesa – bien han sido puestos en manos de administradores o bien han sido absorbidas por los bancos.
Como consecuencia parcial de esta situación, los principales bancos y cajas de ahorro tienen entre 40 y 50 mil millones de euros en propiedades inmobiliarias bajo control directo, bien en sus balances, a través de joint ventures o en fondos inmobiliarios que están siendo liquidados o vendidos. El BBVA, el segundo mayor prestamista de España, optó el pasado noviembre por reembolsar a los asustados clientes de su principal fondo inmobiliario en una operación que costó 1.600 millones de euros. El Santander, su mayor rival, eligió el otro camino, recientemente ha congelado los reembolsos del fondo de 3.200 millones Banif Inmobiliario después de que los inversores se apresuraran a retirar de golpe alrededor del 80% del total. Ambos bancos esperan una “venta ordenada de sus activos”, según Eduardo Martínez, profesor de Gestión Financiera en la Escuela de Negocios IESE. “Los bancos están en proceso de crear sus propias inmobiliarias,” dice. Las grandes agencias inmobiliarias se han adaptado a los nuevos tiempos, aconsejando a pequeños prestamistas en la gestión de inmuebles y ventas, o ayudando a los grandes bancos a colocar los inmuebles o encontrar inquilinos. “En la actualidad trabajamos exclusivamente con los bancos,” dice Alberto Prieto, socio de la oficina en Madrid de Knight Frank’s. “Ellos son el nuevo mercado de clientes.”
El especialista en inmuebles comerciales Cushman & Wakefield, también acaba de anunciar una joint venture paneuropea con la financiera británica Investment Capital, para asesorar a los bancos en sus crecientes carteras inmobiliarias.
En medio de este empujón para nuevos negocios, sin embargo, las ventas continúan ralentizándose: las ventas totales de casas nuevas y usadas en el pasado mes de diciembre bajó un 26% con respecto al mismo periodo de 2007. Knight Frank estima que pasarán entre cuatro o cinco años hasta que el mercado inmobiliario muestre señales de recuperación, tras una corrección en los precios de al menos el 30%.
La caida se ha extendido al sector de inmuebles comerciales. El valor total de las operaciones con inmuebles comerciales en Madrid y Barcelona cayó el año pasado en comparación con 2007 un 74% y 61% respectivamente, ya que volúmenes y precios descendieron, según la agencia inmobiliaria Aguirre Newman.
Mientras la recesión ataque y las empresas reduzcan plantillas, el valor de los inmuebles comerciales seguirá bajando. Algunos dicen que los precios en España, durante mucho tiempo considerados injustificadamente altos, sufrirán una corrección del 50%. La mayoría de las nuevas promociones de inmuebles comerciales han sido aparcadas hasta nuevo aviso.
Para algunos de los bancos que se apoyan en una cartera repleta de inmuebles, el desplome podría ser desastroso, ya que el ajuste en el valor de los inmuebles se comerá un capital precioso en unos tiempos en el que la financiación es escasa o cara. Los grandes y geográficamente diversificados como BBVA y Santander son lo suficientemente fuertes como para soportarlo, dicen la mayoría de los comentaristas. Para las cajas y pequeños bancos la fusión parece inevitable.
